Trasformazione del diritto di superficie in diritto di proprietà alloggi edilizia economica solo dietro corrispettivo

Nel caso in cui l’ente locale intendesse trasformare il diritto di superficie in diritto di proprietà degli alloggi di edilizia economico popolare, non conseguirebbe, da parte dei futuri pieni proprietari, una caducazione automatica del vincolo alla determinazione del prezzo di vendita degli immobili, se non versando un corrispettivo all’ente locale (affrancazione). Sono queste le conclusioni cui è giunta la Corte dei conti della Lombardia con la deliberazione n.116 del 14 novembre 2020.

Il dubbio di un comune

Il Sindaco di un Comune premette che il proprio comune ha stipulato una convenzione per la concessione in diritto di superficie per novantanove anni a una cooperativa edilizia, i aree destinate alla costruzione di case economiche e popolari, senza che la stessa convenzione fosse stata modificata o sostituita sulla base delle numerose disposizioni di legge succedutesi nel tempo (legge 17 febbraio 1992, n. 179; articolo 3, comma 75 e seguenti, della legge 28 dicembre 1995, n. 549; articolo 3, comma 60 e seguenti, della legge 23 dicembre 1996, n. 662; articolo 31, comma 46 e seguenti, della legge 28 dicembre 1998, n. 448). La questione nasce dalla possibilità, da parte dell’ente, di stipulare con alcuni dei proprietari degli alloggi “convenzionati” gli atti notarili per la trasformazione del diritto di superficie in diritto di proprietà. Il notaio, a tal fine, ha chiesto all’ente locale di dare atto della decadenza di ogni vincolo derivante dalla convenzione originaria consentendo così la vendita a prezzo di libero mercato, di qui il seguente dubbio dell’ente locale:

• se, ai sensi della L. 448/98 come modificata dalla L 136/2018, per quanto riguarda le convenzioni in questione, avendo trasformato il diritto di superficie in piena proprietà vengono a decadere tutti i vincoli convenzionali e , di conseguenza, il privato cittadino può vendere il proprio immobile a prezzo di mercato;
• oppure se, oltre al corrispettivo per il riscatto del diritto di superficie, deve essere versato dal privato anche il corrispettivo per l’affrancazione di vincoli convenzionali ( requisiti – prezzo di vendita ecc) da stabilirsi ai sensi dell’art. 31 comma 49 bis della L.448/98, prima di poter vendere l’alloggio al prezzo di libero mercato; corrispettivo che, qualora non versato, potrebbe costituire danno economico per l’ente pubblico.

La risposta del Collegio contabile

Secondo il Collegio contabile la prima delle due alternative prospettate dal comune, in verità, non corrisponde al dettato normativo, né alla giurisprudenza consolidatasi dopo l’introduzione del comma 49-bis nell’articolo 31 della legge 28 dicembre 1998, n. 448, per opera del decreto-legge 13 maggio 2011, n. 70, convertito, con modificazioni, dalla legge 12 luglio 2011, n. 106. Il vincolo per la determinazione del prezzo di cessione degli alloggi di edilizia convenzionata “in superficie”, infatti, «in assenza di convenzione ad hoc (da redigere in forma pubblica e soggetta a trascrizione), segue il bene nei successivi passaggi di proprietà, a titolo di onere reale, con naturale efficacia indefinita» (Corte di cassazione, Sezioni unite, sentenza 16 settembre 2015, n. 18135).

La seconda alternativa, invece, risulta conforme al dettato legislativo, secondo cui la possibilità di svincolo può avvenire solamente tramite la procedura di affrancazione prevista dall’articolo 31, comma 49-bis, della legge 28 dicembre 1998, n. 448.

Conclusione

I giudici contabili, pertanto, ritengono che il vincolo per la determinazione del prezzo di cessione delle singole unità abitative contenuto in una convenzione di cui all’articolo 35 della legge 22 ottobre 1971, n. 865, possa essere rimosso esclusivamente dietro corrispettivo secondo quanto previsto dall’articolo 31, comma 49-bis, della legge 28 dicembre 1998, n. 448.