Pertinenza ai fini IMU: non solo garage e depositi accessori all’abitazione principale

Premessa

Quando si parla di pertinenza ai fini IMU, il pensiero corre immediatamente ai fabbricati che possono costituire pertinenza dell’abitazione principale. In questa ipotesi, gli immobili che assumono la qualifica di pertinenza, sono le unità immobiliari accatastate in categoria catastale C/2, C/6 e C/7 che, peraltro, possono considerarsi come tali nella misura massima di un’unità immobiliare per ognuna delle tre categorie. Dunque, se un contribuente possiede due fabbricati destinati a garage, ed entrambe sono inclusi nella medesima categoria catastale (ad esempio C/6), potrà far rientrare nella definizione di pertinenza solo uno di questi. In ogni caso, alle unità immobiliari che rappresentano delle pertinenze del bene principale è applicata l’IMU con la medesima modalità riservata a tale immobile.

Le pertinenze in base al codice civile

In effetti il nostro Codice Civile individua come pertinenze, all’art. 817 “le cose destinate in modo durevole a servizio o ad  ornamento di un’altra cosa”. A ciò il legislatore ha aggiunto che “la destinazione può essere effettuata dal proprietario della cosa principale o da chi ha un diritto reale sulla medesima”. Dunque, la destinazione deve possedere il requisito della durevolezza, ossia deve essere caratterizzato da un rapporto pertinenziale non occasionale, né temporaneo, benché non sia necessaria la perpetuità e la permanenza. Il concetto dettato dal Codice Civile, pertanto, si pone in maniera differente rispetto alle predisposizioni normative afferenti all’IMU, stante il fatto che, secondo la giurisprudenza, l’oggettiva destinazione a pertinenza può essere impressa solo da chi è proprietario o titolare di un diritto reale sia della cosa principale che della pertinenza medesima. In ambito IMU, invece, è il legislatore che ha stabilito i criteri che consentono di attribuire la qualifica di “pertinenza” ad un immobile, individuando specifici vincoli.

Le pertinenze nelle normativa IMU

Oltre alle fattispecie sopra ricordate, relative ai fabbricati che sono qualificati come pertinenze dell’abitazione principale, possiamo trovare altri oggetti che possono essere rientrare nel novero delle pertinenze. A tal proposito, si rammenta, che prima dell’introduzione della disciplina della “nuova” IMU, anche i terreni al servizio dell’abitazione principale potevano essere considerati come loro pertinenza, se il contribuente presentava la dichiarazione IMU, comunicando tale volontà all’ente impositore. In base a tale visione, anche le particelle di terreno, di fatto considerate edificabili, potevano essere considerate “accorpate” all’unità abitativa costituente il bene principale e godere delle agevolazioni riservate a questa. A dimostrazione di tale interpretazione, si segnala l’Ordinanza della Corte di Cassazione, n. 17883 del 1° giugno scorso, con cui gli Ermellini hanno affermato che per stabilire la qualifica di pertinenza di un bene occorre verificare la “volontà di dar vita ad un vincolo di accessorietà durevole, restando peraltro irrilevanti le risultanze catastali, aventi valenza meramente formale…” In pratica, spetta l’esenzione IMU per i beni che il contribuente considera “pertinenziali” laddove il medesimo proprietario ne riesca a dimostrare l’effettiva natura di pertinenza al bene principale, in conformità all’art. 817 C.C..,. Peraltro, tale orientamento è già stato seguito dalla costante giurisprudenza (Cass. civ. Sez. V Sent., 30/5/2018, n. 13606), cosicché, ai fini dell’operatività dell’art. 2, del D. Lgs n. 504/1992, che esclude l’autonomo assoggettamento all’imposta delle pertinenze, il contribuente deve dimostrare la sussistenza dei presupposti, oggettivo e soggettivo, di cui al richiamato art. 817 C.C. trattandosi di deroga alla regola generale di imposizione.

Da ciò ne discende che, anche le aree fabbricabili, in presenza di dichiarazione con cui il contribuente manifesta la volontà di considerare detta area come pertinenza dell’abitazione, possono beneficare delle agevolazioni previste per la cosa principale.

Le regole intervenute con la “nuova” IMU

Il quadro normativo e giurisprudenziale illustrato, in relazione al concetto di pertinenza ai fini IMU, può essere assunto fino all’intervento normativo segnato dalla Legge n. 160/2019 che, all’art. 1, comma 738 e seguenti, ha introdotto le disposizioni della “nuova” IMU, tesa ad integrare le previsioni legislatore della TASI, per addivenire ad un unico prelievo. Al fine di porre termine al copioso contenzioso derivante dalle aree fabbricabili pertinenziali, il legislatore ha inteso introdurre una specifica previsione normativa, all’art. 1, comma 741, lett. a), dove fornisce la definizione di fabbricato. In tale previsione, è precisato che “per fabbricato si intende l’unità immobiliare iscritta o che deve essere iscritta nel catasto edilizio urbano con attribuzione di rendita catastale, considerandosi parte integrante del fabbricato l’area occupata dalla costruzione e quella che ne costituisce pertinenza esclusivamente ai fini urbanistici, purché accatastata unitariamente”. Dunque, a decorrere dall’anno d’imposta 2020, non è più possibile considerare pertinenza l’area fabbricabile che non sia accorpata, “ai fini urbanistici”, all’unità abitativa.

Le ulteriori fattispecie di pertinenza ai fini IMU

Preme, in conclusione, rimarcare, che la citata pronuncia della Suprema Corte, n. 17883/2022, in effetti, si riferisce non tanto ad aree fabbricabili di pertinenza, quanto, piuttosto, a spazi di parcheggi di un ipermercato, in parte a raso ed in parte seminterrato, per i quali la ricorrente non aveva versato l’imposta perché considerati pertinenze degli edifici dove svolge la propria attività commerciale. I giudici di legittimità hanno ritenuto corretta l’interpretazione della società ricorrente che li aveva considerati esclusi da autonoma tassabilità, ai sensi dell’art. 2, del D.Lgs. n. 504/1992. Ciò in quanto, l’art. 13, comma 2, del D.L. n. 201/2011, conv. con modificazioni dalla Legge n. 214/2011, “ha mantenuto ferma, in sede di applicazione anticipata dell’imposta municipale propria, la definizione di fabbricato di cui all’art. 2, del D.Lgs. n. 504/1992”.

Pertanto, nell’attività di verifica di competenza dell’ufficio tributi è assolutamente rilevante cogliere questa diversa definizione di pertinenza intervenuta che impedisce, per le situazioni in essere dall’anno d’imposta 2020, di qualificare pertinenze le unità immobiliare iscritte in catasto separatamente, in grado di sviluppare un’autonoma redditività.