Lease-back, impatto in due fasi

La derivazione rafforzata cambia le conseguenze fiscali del lease-back. Infatti, ai fi ni della determinazione del reddito d’impresa, l’operazione si articola nelle seguenti due fasi: a) vendita del bene da parte dell’impresa realizzatrice a una società di leasing; b) retro-locazione finanziaria, dalla società di leasing all’impresa venditrice. Si tratta, quindi, di un’operazione che comporta la vendita di un bene e la successiva locazione finanziaria dello stesso bene dal compratore al venditore. Per quanto riguarda la prima fase, ossia quella che vede la cessione del bene dalla società cedente alla società di leasing si osserva che, sul piano contabile, il bene, confi gurandosi una vera e propria cessione, deve essere «stornato» dal bilancio della cedente e rilevato nel bilancio del cessionario (circolare Assonime 27/2010). Inoltre, tenuto conto della norma di cui all’articolo 2425-bis comma 4 del codice civile, l’eventuale plusvalenza (differenza positiva tra il prezzo di vendita del bene e il suo valore netto contabile alla data della vendita) che si dovesse determinare è rilevata in conto economico lungo la durata del contratto di locazione. Ciò comporta, l’iscrizione della plusvalenza tra i risconti passivi e la sua imputazione graduale tra i proventi del conto economico, in base alla durata del contratto di locazione fi nanziaria. L’eventuale minusvalenza (differenza negativa tra il prezzo di vendita del bene e il suo valore netto contabile alla data della vendita) che si dovesse determinare è rilevata per intero nel conto economico all’atto della compravendita. Se la compravendita e la locazione finanziaria sono effettuati a condizione non di mercato, e più precisamente se la minusvalenza è correlata al pagamento di canoni inferiori a quelli di mercato, essa va differita, imputandola nei conti economici in proporzione ai canoni stessi, lungo la durata del contratto (documento Oic 12, appendice A). Sul piano fi scale, invece, per la società cedente, la cessione del bene alla società locatrice determina il realizzo, alternativamente, di una plusvalenza imponibile (ai sensi dell’articolo 86 del Tuir) ovvero di una minusvalenza deducibile (ai sensi dell’articolo 101 del Tuir). In merito alla eventuale plusvalenza, il lease-back è stato caratterizzato da uno scontro tra due diversi orientamenti: uno sostenuto dall’Amministrazione finanziaria e, l’altro, dalla dottrina. Tuttavia, con l’estensione del principio di derivazione rafforzata anche ai soggetti che adottano i nuovi principi contabili, per le operazioni di leaseback, dovrebbe poter essere «superato» l’orientamento dell’Amministrazione finanziaria secondo cui la plusvalenza concorre integralmente alla formazione del reddito imponibile nell’esercizio in cui è realizzata ovvero, qualora ricorrano i presupposti previsti dalla legge, in quote costanti nell’esercizio stesso e nei successivi ma non oltre il quarto (circolare 38/E/2010). Tenuto conto che, sul piano civilistico, le plusvalenze da lease-back sono ripartite in funzione della durata del contratto di locazione, se l’importo rilevato a Conto economico non coincide con quello fiscalmente rilevante, occorre apportare le relative variazioni in dichiarazione, rilevando la corrispondente fiscalità differita. Per la dottrina, invece, la plusvalenza da lease-back va assoggettata a imposizione in funzione della durata del contratto di locazione ossia secondo la ripartizione temporale prevista in ambito contabile. Orientamento, quest’ultimo, confermato anche dalla Cassazione con la sentenza n. 35294/2016. Per quanto concerne, poi, la fase relativa la concessione in leasing del bene da parte della società acquirente, si rammenta che quest’ultima va rilevata contabilmente come una normale operazione di leasing. Pertanto, la vendita e la successiva retrolocazione sono trattati, ai fi ni contabili, come una unitaria operazione di finanziamento, mentre sul piano fi scale, si applicano le medesime regole previste per le operazioni di leasing.

Contratto di «sale and lease-back»: trattamento contabile

Plusvalenza
La plusvalenza che si dovesse determinare è rilevata in conto economico lungo la durata del contratto di locazione. Ciò comporta, l’iscrizione della plusvalenza tra i risconti passivi e la sua imputazione graduale tra i proventi del conto economico, in base alla durata del contratto di locazione finanziaria. Per la risoluzione 77/E/2017, alla luce del principio di derivazione «rafforzata», la plusvalenza realizzata nell’ambito di un «lease-back» rileva ai fini fiscali con la medesima imputazione temporale prevista in ambito civilistico

Minusvalenza
La minusvalenza che si dovesse determinare è rilevata per intero nel conto economico all’atto della compravendita. Se la compravendita e la locazione finanziaria sono stati effettuati a condizione non di mercato, e più precisamente se la minusvalenza è correlata al pagamento di canoni inferiori a quelli di mercato, essa va «differita», imputandola nei conti economici in proporzione ai canoni stessi, lungo la durata del contratto. Coloro che redigono il bilancio in conformità alle disposizioni civilistiche, dovrebbero attribuire rilevanza fi scale anche al trattamento contabile della minusvalenza adottato in bilancio

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