L’art. 57, comma 2, lettera f) del decreto-legge 26 ottobre 2019, n. 124 (cosiddetto decreto fiscale) ha abrogato a partire dall’anno 2020 la disciplina limitativa sugli acquisti immobiliari, senza più necessità di dimostrare il carattere indispensabile ed indilazionabile dell’acquisto, nonché la congruità del prezzo. La Corte dei conti della Campania (deliberazione n.52/2021) stabilisce, tuttavia, una serie di obblighi cui gli enti locali dovranno in ogni caso conformarsi.
Le indicazioni del Collegio contabile
Alla domanda di un Comune sulla possibilità di procedere alla valutazione e successivo acquisto di un bene immobile, i giudici contabili partenopei ne indicano i presupposti che non sono venuti meno dall’abrogazione della normativa precedente che imponeva l’indispensabilità e l’indilazionabilità nell’acquisto, nonché la congruità del prezzo obbligatoriamente demandata all’Agenzia del Demanio.
In via preliminare è stato rilevato come l’acquisto di beni immobili costituisce una ipotesi di “investimento” realizzata dall’ente locale; come tale, essa soggiace alla disciplina dettata dal Tuel, in particolare dal titolo IV, in tema di programmazione e di fonti di finanziamento. La “riespansione” dell’autonomia negoziale negli acquisti immobiliari non elide, comunque, la necessità che la sottoscrizione di tali contratti passivi avvenga nel rispetto dei principi di buon andamento (art. 97, comma 2, Cost.) e dell’equilibrio di bilancio (art. 97, comma 1, e 119 comma 1 Cost.). L’autonomia negoziale degli enti pubblici soggiace, inoltre, al limite funzionale della compatibilità con lo scopo pubblico affidato alla cura dell’ente. Come è noto, infatti, il principio di finalizzazione alla cura degli interessi pubblici attraversa l’amministrazione pubblica nel suo complesso ed è applicabile anche all’attività di diritto privato. Pertanto, è onere del Comune documentare la ragionevolezza e l’utilità dell’acquisto di un bene immobile, in relazione ai beni di cui già dispone, alla finalità pubblica perseguita e ai costi e benefici dell’operazione.
Avuto riguardo alla selezione del contraente non è mai stata in discussione l’applicazione, in via generale, ai contratti di acquisto di immobili da parte delle pubbliche amministrazioni del principio della scelta del contraente mediante procedura ad evidenza pubblica. Questo principio, infatti, si evince già dalla normativa sull’amministrazione del patrimonio e sulla contabilità dello Stato di cui al R.D. 18 novembre 1923, n. 2440, art. 3, ed al citato regolamento attuativo n. 827 del 1924, art. 37, per i quali i contratti che comportano un’entrata o una spesa per lo Stato devono essere preceduti da gare, salvo ipotesi eccezionali (cfr. Cass. S.U., 22 luglio 2013, n. 17782, proprio in riferimento al contratto di acquisto di immobili da parte della p.a.). Inoltre, tra i contratti pubblici “aventi ad oggetto […] forniture”, di cui all’art. 4 del codice (già art. 27 del d.lgs. n. 163 del 2006) dovessero essere compresi i contratti di acquisto di immobili di cui all’art. 17, lett. a (già art. 19, comma 1, lett. a, del d.lgs. n. 163 del 2006), in quanto, come evidenziato anche dal Consiglio di Stato nel parere n. 855 del 1° aprile 2016, nel codice sono disciplinate forme contrattuali non solo riconducibili agli appalti, ma pure ad altri tipi contrattuali; anche perché la nozione comunitaria di appalto è ben più ampia di quella interna, delineata dal codice civile.
La stima del bene
La stima del bene, in ogni caso, non può che rivestire carattere centrale nell’ambito di un investimento immobiliare. Inoltre, la centralità dell’attività estimativa sia ancora più evidente nei casi in cui la fonte di finanziamento dell’investimento immobiliare risieda nel ricorso all’indebitamento, in considerazione del fatto che le operazioni di indebitamento siano effettuate solo contestualmente all’adozione di piani di ammortamento di durata non superiore alla vita utile dell’investimento, nei quali sono evidenziate l’incidenza delle obbligazioni assunte sui singoli esercizi finanziari futuri, nonché le modalità di copertura degli oneri corrispondenti. E’ proprio l’esigenza di contestuale adozione del piano di ammortamento che rende la stima del bene uno snodo fondamentale, in quanto è evidente come la misurazione della vita utile dell’investimento e la congruità del piano di ammortamento siano strettamente correlati e dipendano dalla correttezza dell’attività estimativa.
In merito alla possibilità da parte dell’ente locale di ricorrere a professionisti esterni per l’attività estimativa, tale possibilità a dire del Collegio contabile potrà essere utilizzata soltanto in casi straordinari e del tutto eccezionali che presuppongono l’impossibilità oggettiva di fare ricorso ad altro personale già in servizio. Ciò vale soprattutto in tutti i casi, come quello oggetto del presente parere, nei quali la prestazione consulenziale viene acquisita per assicurare lo svolgimento di attività istituzionali dell’amministrazione. In altri termini, un incarico esterno potrebbe giustificarsi solo laddove le caratteristiche concrete dell’immobile presentino peculiarità non apprezzabili secondo l’ordinaria competenza professionale che si deve esigere dal personale interno e, in ogni caso, solo dopo che sia stata verificata, in modo puntuale, l’oggettiva assenza di risorse interne idonee ad effettuare la stima dell’immobile. Pertanto, la presenza all’interno dell’ente di un Ufficio tecnico, che possa procedere ad effettuare la stima del valore dei beni oggetto di acquisto immobiliare fa sì che l’affidamento all’esterno si configuri come una duplicazione, che integra gli estremi di una fattispecie causativa di danno erariale.
Infine, pur non richiedendo più la normativa l’obbligo di attestazione di congruità del prezzo di acquisto da parte dell’Agenzia del Demanio, tuttavia, tale funzione di garanzia, mediante l’intervento di un organo pubblico tecnico, forniva all’ente la giusta dimensione della congruità del prezzo di acquisto.
Prontuario per la vigilanza edilizia
Il Prontuario si caratterizza come strumento agile e pratico, ricco di schede e tabelle riassuntive, con innumerevoli indicazioni procedurali e puntuali richiami alla normativa vigente e alla più recente e significativa giurisprudenza.Questa nona edizione è stata interamente riveduta e aggiornata in tutti i suoi riferimenti normativi e giurisprudenziali, da ultimo con riguardo alle novità introdotte dal cosiddetto Decreto Semplificazioni, ossia il decreto-legge 76/2020, convertito, con modificazioni, dalla legge 11 settembre 2020, n. 120, che ha apportato importanti novità, tra cui quelle in materia di ristrutturazioni, manutenzione straordinaria ed attività edilizia libera.Il testo offre, pertanto, un quadro completo e aggiornato degli interventi edilizi e dei relativi titoli abilitativi, oltre a tutte le indicazioni operative per lo svolgimento delle attività di controllo, di accertamento e di polizia giudiziaria.Stefano MainiAvvocato, addetto presso l’Avvocatura civica del Comune di Modena e docente per diversi organismi di formazione.
Stefano Maini | 2020 Maggioli Editore
Scrivi un commento
Accedi per poter inserire un commento