I comuni che devono acquistare la propria sede comunale o altro immobile istituzionale possono accedere anche alla procedura del c.d. rent to by. L’analisi da condurre riguarda, partendo da un caso pratico ed operativo, della convenienza tra la formula del mutuo o quella del rent to by, mostrandone le differenza economiche e finanziarie, soffermandosi anche sulla contabilizzazione dell’operazione attualmente non ancora inserita nei principi contabili. Va, inoltre, precisato che a differenza dell’impossibilità da parte degli enti in riequilibrio finanziario di accedere ad un eventuale mutuo, gli enti in riequilibrio finanziario (ex art.243-bis del Tuel) potrebbero accedere ad una operazione di rent to by.
Definizione giuridica del rent to by
Il d.l. 12 settembre 2014, n. 133 (recante “Misure urgenti per l’apertura dei cantieri, la realizzazione delle opere pubbliche, la digitalizzazione del Paese, la semplificazione burocratica, l’emergenza del dissesto idrogeologico e per la ripresa delle attività produttive”, c.d. “decreto sblocca Italia”), convertito con modificazioni dalla legge 11 novembre 2014, n. 164, che, all’art 23 (rubricato “Disciplina dei contratti di godimento i funzione della successiva alienazione di immobili”), ha previsto quanto segue:
- comma 1. I contratti, diversi dalla locazione finanziaria, che prevedono l’immediata concessione del godimento di un immobile, con diritto per il conduttore di acquistarlo entro un termine determinato imputando al corrispettivo del trasferimento la parte del canone indicata nel contratto, sono trascritti ai sensi dell’art. 2645-bis codice civile. La trascrizione produce anche i medesimi effetti di quella di cui all’art. 2643, comma primo, numero 8) del codice civile;
- comma 1-bis Le parti definiscono in sede contrattuale la quota dei canoni imputata al corrispettivo che il concedente deve restituire in caso di mancato esercizio del diritto di acquistare la proprietà dell’immobile entro il termine stabilito”.
Il rent to buy, così come configurato dal legislatore, risulta dalla combinazione di un contratto di locazione, con un preliminare di vendita di un immobile; in particolare, viene in rilievo un preliminare unilaterale, giacché solo il proprietario dell’immobile è vincolato alla stipulazione del definitivo.
Poiché nel contratto in analisi una parte dei canoni dev’essere imputata al prezzo del bene, è previsto che il conduttore, qualora decida di acquistare il bene, detragga dal prezzo detta parte. L’opzione di acquisto può essere esercitata entro un termine stabilito dalle parti, ma non superiore a 10 anni; nel caso in cui, diversamente, fosse previsto l’obbligo di acquistare il bene, il contratto concretamente posto in essere non rientrerebbe nel rent to buy.
Qualora il conduttore decida di non acquistare l’immobile, il proprietario trattiene, in base agli accordi, anche la parte della quota dei canoni imputata al corrispettivo.
La Corte dei conti, Sezione regionale di controllo per l’Emilia Romagna (deliberazione n.151/2017) ha precisato che “… si evidenzia come la soluzione individuata non escluda per gli enti pubblici la possibilità in astratto di utilizzare lo strumento del rent to buy. Il ricorso a quest’ultima operazione, tuttavia, dev’essere accompagnato da particolari cautele, anche in considerazione degli estesi effetti temporali prodotti dal contratto e della circostanza che all’eventuale mancato esercizio dell’opzione di acquisto consegue la perdita della quota dei canoni imputata al prezzo del bene”.
Aspetti fiscali
Le attività immobiliari poste in essere dagli enti locali (cessione, acquisto e costruzione di immobili) non rientrano nel campo di applicazione dell’Iva qualora detti beni siano strumentali all’esercizio dell’attività istituzionale; in tali casi, la cessione va assoggettata a imposta di registro, in conformità a quanto previsto dall’articolo 40 del Dpr n. 131/1983, mentre, per l’acquisto, l’eventuale assoggettamento a Iva consegue al fatto che il soggetto cedente rivesta o meno la qualifica di soggetto passivo dell’Iva.
La mera locazione di immobili, comunque acquisiti, da parte di enti non commerciali (tra cui i Comuni) non è idonea, di per sé, a fare assumere agli stessi la soggettività passiva ai fini Iva. In tale ipotesi, infatti, l’utilizzazione dei predetti beni, finalizzata alla riscossione di canoni, concretizza un mero sfruttamento economico di beni patrimoniali (in altri termini, è mera attività di godimento degli stessi) e non un esercizio di impresa, nel senso previsto dal citato articolo 4 del Dpr 633/72, non configurandosi, nella fattispecie, lo svolgimento di attività commerciale.
La contabilizzazione di una operazione di rent to by
Mentre non ci sono dubbi sulla iscrizione dell’operazione nella contabilità economico-patrimoniale del Comune, essendo la stessa contabilizzata per la quota di godimento tra la voce affitti passivi, mentre per il prezzo accantonato per l’acquisto la contabilizzazione dovrà avvenire in conto debiti verso il proprietario del bene. In contabilità finanziaria è necessario evidenziare la contabilizzazione delle poste contabili in modo identico senza distinzione, avendo le stesse natura ricorrente con la conseguenza che sia il canone di godimento che quello in conto prezzo di acquisto saranno contabilizzate entrambe nella sola voce affitti passivi, con storno in sede di contabilità economica patrimoniale della parte riferita all’acconto in conto prezzo tra i debiti verso il proprietario per il successivo acquisto del bene al termine del periodo massimo dei dieci anni.
Il principio di prudenza, impone, tuttavia, all’ente di accantonare le risorse necessarie per addivenire all’acquisto del bene, contabilizzando le quote in conto capitale in apposito fondo che potrà essere utilizzato in sede di opzione di acquisto suddividendole in quote annuali identiche per tutta la durata del godimento del bene.
Esempio di proposta di rent to by
Qui di seguito la proposta formulata e negoziata di rent to by per l’acquisto di immobile da adibire a sede di un Comune.
FROSINONE – IPOTESI RENT TO BUY “DURATA DIECI ANNI” | ||
OPZIONE ACQUISTO ENTRO LA FINE DEL 9° ANNO | ||
PREZZO DI VENDITA | € 1.650.000 | |
CANONE ANNUO | € 153.000 | |
77,10 % ACCONTO | € 1.179.630 | 117.963/anno x 10 anni |
22,90 % GODIMENTO | € 350.370 | 35.037/anno x 10 anni |
SALDO PREZZO | € 470.370 | Al rogito |
TOTALE
IN CASO DI OPZIONE ACQUISTO AL 10° ANNO |
€ 2.000.370 | |
TOTALE TRATTENUTO
IN CASO DI MANCATA OPZIONE ACQUISTO AL 10° ANNO |
€ 1.176.111 | Canoni godimento + 70% quote versate in acconto (82.574,10/anno) |
Il prezzo di vendita è stato calcolato sulla base delle quotazioni di mercato (con riferimento ai valori espressi dall’Osservatorio del Mercato Immobiliare pubblicato dall’Agenzia delle Entrate), mentre il prezzo di affitto tiene conto della obbligatoria riduzione del 15% prevista per le Pubbliche Amministrazioni.
Differenza economica tra acquisto del bene e rent to by
Al fine di fornire un quadro di riferimento dell’operazione finanziaria da parte del Comune, dovrà essere tenuto conto anche di una eventuale differenza tra acquisto del bene in via diretta rispetto all’operazione del rent to by, anche in merito alla sostenibilità finanziaria alternativa.
Al fine di tenere conto di valori omogenei di riferimento, va precisato che per tutti i 10 anni del rent to by all’ente proprietario competeranno sia il pagamento dell’IMU annuale stimata in € 36.392 annuali, sia la manutenzione straordinaria. Lasciando in disparte il calcolo del valore prospettico delle manutenzioni straordinarie, è evidente che in caso di acquisto del bene da parte del Comune non si avranno più i versamenti dell’IMU per il periodo dei 10 anni con una perdita di gettito complessivo pari per la durata del rent to by per complessivi € 363.920,00.
Ricorrendo ad un mutuo della Cassa depositi e prestiti per l’acquisto del bene con finanziamento totale, applicando il tasso fisso attualmente utilizzato (come da pubblicazione al 10/05/2019 sul sito della CDP per i Comuni con inizio ammortamento al 01/07/2019 per un mutuo a 10 anni) è pari al 2,21% ottenendo il seguente piano di ammortamento:
Importo Mutuo | 1.650.000 | |||
Interesse reale | 2,21% | |||
N. rate | 10 | |||
Importo rata | 185.713 | |||
Rata n. | Capitale | Interessi | Residuo | Rata |
1 | 149.248 | 36.465 | 1.500.752 | 185.713 |
2 | 152.546 | 33.167 | 1.348.206 | 185.713 |
3 | 155.917 | 29.795 | 1.192.288 | 185.713 |
4 | 159.363 | 26.350 | 1.032.925 | 185.713 |
5 | 162.885 | 22.828 | 870.040 | 185.713 |
6 | 166.485 | 19.228 | 703.555 | 185.713 |
7 | 170.164 | 15.549 | 533.391 | 185.713 |
8 | 173.925 | 11.788 | 359.466 | 185.713 |
9 | 177.769 | 7.944 | 181.697 | 185.713 |
10 | 181.697 | 4.016 | -0 | 185.713 |
Il totale degli importi che saranno pagati alla fine del periodo risultano pari ad € 1.857.128, senza alcun versamento dell’IMU.
In caso del rent to by il valore finanziario totale che sarà corrisposto sarà invece pari ad € 2.000.370 cui andranno sottratti i versamenti dell’IMU pari a complessivi € 363.920, con una esposizione equivalente finanziaria netta pari ad € 1.636.450 valore questo non solo inferiore al mutuo ma anche al valore del bene ad oggi pari ad € 1.650.000.
Anche in riferimento all’incidenza della rata annuale il pagamento previsto con ret to by è pari ad € 153.000 rispetto alla rata del mutuo pari ad € 185.713, senza considerare l’entrata annuale dell’IMU di 36.392 euro che verrebbe persa in caso di acquisto.
Al fine di rendere finanziariamente sostenibile il pagamento finale al decimo anno di 470.370 l’ente dovrà procedere ad accantonare l’importo di 47.037 euro in conto capitale a valere sulle entrate in conto capitale (oneri concessori, condono, destinazione di eventuale vendita di beni ecc.).
Iter previsto da parte del Comune
Una volta verificata la negoziazione sulle sopra indicate basi, l’operazione dovrà essere sottoposta al vaglio del Consiglio comunale ai sensi dell’art.42 del Tuel, articolo questo che ne attribuisce la competenza trattandosi di un contratto pluriennale, fermo restando l’indicazione delle risorse finanziarie necessarie in tale lasso di tempo necessarie per tale operazione, che dovrebbero prevedere eventuali risparmi della sede attuale (in caso di affitto) o il reddito ricevuto dalla vendita del bene dell’attuale sede che potrebbe essere dismesso e/o valorizzato (cedendolo in affitto a terzi).
In termini di spese collegate alla gestione del bene in godimento, si evidenzia come il trasferimento dovrebbe rendere l’operazione neutra in termini di manutenzione ordinaria, sia nel caso di vendita del bene attualmente utilizzato per gli uffici trasferiti, sia in caso di affitto dello stesso. Resta inteso, che gli attuali uffici potranno essere dal Consiglio comunale, nei limiti delle volumetrie assentibili, oggetto anche di specifico cambio di destinazione d’uso qualora detta operazione dovesse essere considerata più conveniente da parte del potenziale acquirente.
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