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Il fondo valorizza gli immobili Pa

Fonte: Il Sole 24 Ore del lunedì

La valorizzazione del patrimonio pubblico punta su nuovi strumenti, a partire dai fondi immobiliari, anche grazie al vademecum definito nelle scorse settimane dall’agenzia del Demanio e alle ultime novità all’esame del Consiglio dei ministri di venerdì scorso. I nuovi “veicoli” dovrebbero rivelarsi più efficaci di quelli utilizzati in passato, ma l’efficacia della valorizzazione, inevitabilmente, dovrà fare i conti con aspetti edilizio-urbanistici. Quanto vale, infatti, una caserma? Anche niente, se non se ne può mutare l’uso; moltissimo, al contrario, se al suo posto possono insediarsi complessi residenziali, commercio, uffici o altre destinazioni apprezzate dal mercato.
Le sorti dell’azione statale di valorizzazione e dismissione del patrimonio immobiliare pubblico dipendono, in ultima istanza, dalla capacità di esaltare le potenzialità dei beni che non sono più utili all’uso istituzionale, cambiandone la destinazione funzionale. I procedimenti di variante urbanistica sono dunque lo snodo essenziale. La legge 1150/1942 – tutt’ora in vigore in quanto non sostituita da specifiche previsioni regionali o da leggi di dettaglio quali la 136/1999 – prevede che le destinazioni d’uso di un immobile siano assegnate attraverso la formazione dello strumento urbanistico generale (Prg).
Il procedimento di approvazione del Prg non riconosce al Governo alcuna competenza, rendendo così difficile il dialogo tra Comune e Stato proprietario dei beni da valorizzare rispetto all’individuazione della migliore destinazione d’uso.
Le leggi statali che hanno cercato di accelerare la procedura e di assegnare allo Stato competenze dirette sono naufragate miseramente sotto i colpi della Corte costituzionale, che ha sempre tutelato la competenza riconosciuta alle regioni dall’articolo 117 della costituzione.
Per ovviare alla situazione, il legislatore ha individuato nel l’accordo di programma (articolo 34 del Dlgs 267/2000) lo strumento che, nel rispetto delle prerogative regionali, consente di radunare attorno a un tavolo i soggetti pubblici interessati alle varianti urbanistiche.
A questo modello possono essere ricondotti i programmi unitari per la valorizzazione territoriale (Puvat, in sigla) introdotti dall’articolo 27 del Dl 201/2011 (che ha inserito l’articolo 3-ter al Dl 351/2001) e «finalizzati ad avviare, attuare e concludere, in tempi certi, autodeterminati dalle amministrazioni partecipanti… un processo di valorizzazione unico degli immobili». In particolare, «qualora sia necessario riconfigurare gli strumenti territoriali e urbanistici per dare attuazione ai programmi di valorizzazione… il Presidente della giunta regionale, ovvero l’organo di governo preposto, promuove la sottoscrizione di un accordo di programma ai sensi dell’articolo 34 del decreto legislativo 18 agosto 2000, n. 267, al quale partecipano tutti i soggetti, anche in qualità di mandatari da parte degli enti proprietari, che sono interessati all’attuazione del programma.
L’accordo deve essere concluso entro il termine perentorio di 120 giorni dalla data della sua promozione. Le Regioni possono disciplinare eventuali ulteriori modalità di conclusione del predetto accordo di programma, anche ai fini della celere approvazione della variante agli strumenti di pianificazione urbanistica».
Lo strumento più efficace per disporre le varianti urbanistiche è sicuramente costituito dal piano di valorizzazione e alienazione che i consigli comunali, con una delibera secca, possono approvare a valere non solo per i propri immobili, ma anche per quelli dello Stato previa intesa con l’agenzia del Demanio.
Il nuovo testo dell’articolo 58 del Dl 58/2008 (da ultimo modificato dall’articolo 33-bis, comma 7, del Dl 98/2011 per riparare al giudizio di incostituzionalità reso dalla Consulta con decisione 340/2009) dispone in particolare che: «Per procedere al riordino, gestione e valorizzazione del patrimonio immobiliare degli enti locali, ciascuno di essi, con delibera del l’organo di governo individua… i singoli beni immobili non strumentali all’esercizio delle proprie funzioni istituzionali, suscettibili di valorizzazione ovvero di dismissione. Viene così redatto il piano delle alienazioni e valorizzazioni immobiliari allegato al bilancio di previsione. La deliberazione del consiglio comunale… determina le destinazioni d’uso urbanistiche degli immobili». Questa disciplina lascia comunque spazio alle Regioni per disciplinare diversamente le procedure di variante per la valorizzazione (si vedano ad esempio la legge toscana 8/2012 e quella lombarda 7/2012), precisando però che in mancanza del l’intervento regionale le destinazioni d’uso previste dal piano diventano definitive attraverso il meccanismo di silenzio assenso in 120 giorni.

Le opzioni

FONDO IMMOBILIARE
– Gestione del patrimonio affidata a un gestore (Sgr) specializzato e vigilato dalla Banca d’Italia
– Spese di manutenzione e ristrutturazione degli immobili a carico del fondo stesso (al netto di oneri e spese rimborsati dagli utilizzatori dei beni)
– Le quote del fondo sono uno strumento caratterizzato da flussi di cassa prevedibili e i quotisti possono beneficiare del plusvalore derivante dalla valorizzazione dei beni immobiliari
– Non soggetto a fallimento

SOCIETÀ A PARTECIPAZIONE PUBBLICA
– Necessità di un team di risorse umane e professionali, che hanno già acquisito esperienze e competenze nel campo della finanza immobiliare per la gestione dei patrimoni
– La società a partecipazione pubblica può incorrere
nel rischio di fallimento

VENDITA
– Vantaggio
Monetizzazione immediata derivante dalla vendita e dallo smobilizzo del patrimonio da gestire
– Svantaggio
Il venditore pubblico non può beneficiare del plusvalore derivante dalla valorizzazione dei beni immobiliari posta in essere dall’acquirente

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