Grandi città e centri minori, quanto rende l’affitto breve

di DARIO AQUARO e CRISTIANO DELL’OSTE (dal Sole 24 Ore)

Nelle località più piccole la redditività netta può superare il 4% e battere le zone turistiche ma il sorpasso dipende dal valore delle case: gli incassi sono contenuti e messi a rischio dalla stretta fiscale. Secondo Aigab il 2,5% dei proprietari supera la soglia dei due alloggi: il 70% si trova al mare o in montagna

L’affitto breve può arrivare a rendere più del 6% annuo, in rapporto al valore della casa. Ma non sempre, non dappertutto. Evitato l’aumento della cedolare secca al 26% su tutte le abitazioni in locazione breve,è il momento di capire se e quanto questa attività convenga ancora (anche rispetto ad altre forme d’investimento). Con la tassa piatta confermata al 21% sui proventi della prima casa in affitto, la novità del 2026 è l’abbassamento da cinque a tre del numero di appartamenti a partire dal quale si è “imprenditori per legge”.

Una novità il cui impatto per ora può essere solo stimato, perché non si può escludere che i proprietari rivedano le proprie strategie per evitare di aprire la partita Iva, ad esempio dirottando una o più case sulla locazione transitoria (con durata da uno a 18 mesi). Il presidente di Aigab, Marco Celani, fotografa così il mercato attuale: «Da nostre rilevazioni, il 2,5% dei proprietari che si dedicano alla locazione breve possiede da tre immobili in su. C’è una forte incidenza di cointestatari: coniugi o più spesso coeredi, per lo più fratelli. Il peso sul totale degli annunci è circa l’8 per cento». Localizzare queste case non è facile.

Per l’ufficio studi di Aigab il 70% dei proprietari multipli è in località diverse dalle città e l’80% delle case multiple si trova in borghi o in località di villeggiatura al mare e in montagna. Diventa allora interessante confrontare gli incassi totali e la redditività tra grandi città e località minori. Un bilocale di 60 metri quadrati a Palermo – con una tariffa media di 90 euro a notte e un tasso di occupazione del 62% – genera un incasso lordo di 19mila euro all’anno. Cifra che si traduce in un netto di 6mila euro (contando tutte le spese e la cedolare al 21%) e che corrisponde a una redditività del 6,6% se rapportata al valore dell’immobile (92mila euro). Non sempre i risultati sono così positivi, come dimostrano le elaborazioni del centro studi Aigab. Lo stesso bilocale in zona Navigli a Milano si ferma al 2,3%, pur con un tasso di occupazione potenzialmente più alto (64%). Questo perché a far pendere la bilanciaè anche il valore della casa più elevato. Proprio il prezzo dell’immobileè l’elemento che nei centri minori spinge la redditività spesso al di sopra dei livelli misurati nelle grandi città e nelle località turistiche. Basti pensare al 7,8% di San Severino Marche, che discende da un netto intorno ai 4.500 euro annui e un valore del bilocale di 57mila euro.

I dati mostrano una redditività sostenuta in altri Comuni interni, come Gualdo Tadino. Le cifre vanno però calate nella realtà sociale ed economica: in effetti, per un piccolo investitore è spesso complicato puntare su zone lontane dalla propria dimora; tanto è vero che chi sceglie di mettere a reddito un alloggio in questi centri spesso lo fa per sfruttare un immobile che già possiede, magari ereditato, così da arrotondare lo stipendio o coprire le spese di manutenzione. «Parlare di affitti brevi senza differenziare i territori è fuorviante», osserva Nicolas Verderosa, ceo di Ruralis, realtà attiva nello sviluppo del turismo diffuso in borghi italiani attraverso il recupero di immobili. «Le stesse decisioni che proteggono un centro urbano – spiega- possono frenare un’area interna che tenta di riattivare la propria economia».

Inoltre, considerando gli alti tassi di case multiple rilevati da Aigab, nel 2026 chi opera nei centri minori dovrà fare i conti con il possibile obbligo di apertura della partita Iva. Dalle prime simulazioni, si nota che l’opzione per il regime forfettario potrebbe persino rivelarsi più conveniente della cedolare secca, con la flat tax del 15 o 5% applicata sul 40% dei canoni.

Ma è chiaro che non tutti possono aprire una posizione Iva e che, comunque, nel calcolo vanno considerati i costi e gli obblighi amministrativi, oltre ai contributi previdenziali. Oneri che potrebbero essere percepiti come più pesanti lì dove i guadagni sono più sottili. Nelle grandi città, invece, la stretta sugli obblighi di partita Iva potrà indurre i proprietari a farsi davvero i conti sulla redditività, e a scoprire che in qualche caso il gioco non vale la candela. Oltretutto, i vincoli locali sembrano destinati a diventare sempre più decisivi. In attesa di vedere la proposta di regolamentazione della Commissione Ue, prevista dal Piano casa di Bruxelles messo in calendario entro la fine del 2026, a muoversi sono i Comuni sotto stress. Dopo le iniziative di città come Bologna o Firenze, intervenute su temi quali le destinazioni d’uso o le superfici minime degli alloggi, anche Roma sta studiando un regolamento ad hoc. Per limitare gli affitti brevi soprattutto in aree ritenute già sature. 

* Articolo integrale pubblicato su Il Sole 24 Ore del 9 febbraio 2026 (In collaborazione con Mimesi s.r.l.)