Requisiti per identificare le pertinenze ai fini IMU

A Cura di Stefania Zammarchi

Contesto di riferimento: il concetto di pertinenza in ambito IMU ha avuto un’evoluzione normativa che ha condotto il Legislatore ad allontanarsi dalla definizione civilistica. Pertanto, in occasione delle verifiche di competenza dell’ufficio tributi, è importante avere bene a mente quali requisiti devono sussistere per porter riconoscere la qualifica di pertinenza ad una unità immobiliare
Quesito: la disciplina dell’IMU, nel tempo, ha modificato i presupposti per poter considerare pertinenza un’unità immobiliare, dai garage ai depositi, dalle cantine alle aree esterne (anche edificabili). L’identificazione di tali oggetti imponibili è di forte rilievo, posto che, generalmente, alle pertinenze è applicato un regime di favore
La domanda posta a MIA: quali requisiti devono sussistere per identificare le pertinenze ai fini IMU?
Successivamente è stato chiesto di fornire un dettaglio in caso di aree edificabili.

LA RISPOSTA DI MIA
La situazione normativa attuale (dal 2020)
A partire dal 1° gennaio 2020, la Legge 160/2019 ha modificato radicalmente il concetto di pertinenza ai fini IMU. Oggi la disciplina si basa esclusivamente sulla definizione fiscale, non più su quella civilistica.
Requisiti fondamentali
1. Accatastamento unitario (o “graffatura”)
Questo è il requisito essenziale e imprescindibile. Un’area può essere qualificata pertinenza ai fini IMU solo se risulta accatastata unitariamente al fabbricato principale, anche mediante la tecnica catastale della “graffatura”. Secondo la prassi interpretativa, in caso contrario l’area continua a considerarsi edificabile e resta soggetta autonomamente all’imposizione, in quanto inclusa negli strumenti urbanistici.
2. Qualificazione urbanistica
L’area deve costituire pertinenza esclusivamente ai fini urbanistici, cioè deve essere destinata a servizio o ornamento del fabbricato principale secondo la pianificazione territoriale.
3. Pertinenze dell’abitazione principale: limiti specifici
Per l’abitazione principale (art. 1, comma 741, lett. b), L. 160/2019), la normativa è ancora più restrittiva:
si riconoscono esclusivamente le unità immobiliari classificate nelle categorie catastali C/2 (cantine), C/6 (garage) e C/7 (posti auto)
il numero massimo è una sola unità per ciascuna categoria catastale
questo vale anche se iscritte in catasto unitamente all’abitazione
I comuni non possono aggiungere ulteriori limitazioni (come distanza, proporzionalità dimensionale, etc.) come accadeva con l’ICI.
Requisiti secondo l’orientamento giurisprudenziale (validi fino al 2019)
Per le annualità precedenti al 2020, rimangono rilevanti i principi della Cassazione basati su:
Elemento oggettivo: il bene deve essere effettivamente destinato a servizio o ornamento del bene principale, con una modificazione concreta e durevole dello stato dei luoghi che sterilizzi stabilmente il diritto di edificare. Non bastano la mera recinzione o la sistemazione a giardino.
Elemento soggettivo: la volontà del proprietario di creare un vincolo pertinenziale, desumibile da comportamenti concludenti e non presunta. Deve basarsi su reali esigenze economiche o estetiche, non solo fiscali.
Un aspetto operativo rilevante: correlazione con la TARI
Un elemento pratico di verifica: la mancata corresponsione della TARI per una pertinenza può indicare l’assenza di un rapporto pertinenziale effettivo. La giurisprudenza considera il pagamento TARI della pertinenza un utile elemento per accertare la sussistenza concreta del vincolo pertinenziale ai fini IMU.
Transitorietà e retroattività
Le disposizioni della L. 160/2019 non hanno efficacia retroattiva: per verifiche relativi agli anni prima del 2020, rimangono applicabili i criteri civilistici della Cassazione (art. 817 c.c.), con onere della prova del contribuente.
Hai necessità di chiarimenti su un caso specifico o su come applicare questi requisiti nel tuo contesto?
Applicazione dell’IMU alle pertinenze iscritte unitamente all’abitazione
La regola generale: seguire il trattamento dell’abitazione principale
Quando le pertinenze sono iscritte in catasto unitamente all’abitazione principale (la cosiddetta “graffatura”), l’IMU si applica con le medesime modalità riservate all’immobile principale.
Secondo la norma (art. 1, comma 741, lett. b), L. 160/2019), questo vale anche se le pertinenze sono accatastate insieme: “anche se iscritte in catasto unitamente all’unità ad uso abitativo“.
Ciò significa concretamente:
Se l’abitazione è principale (esente)
Le pertinenze sono anch’esse esenti da IMU, nella misura di una sola unità per categoria C/2, C/6, C/7. Non paghi alcun importo.
Se l’abitazione è “seconda casa” (imponibile)
Le pertinenze sono anch’esse imponibili, assoggettate all’aliquota ordinaria prevista dal comune per le seconde case. Paghi l’IMU sulla base imponibile complessiva (abitazione + pertinenze unite).
Aspetto operativo: quando l’iscrizione è difettosa
Se le pertinenze risultano accatastate insieme ma il numero supera il limite di tre (cioè più di una per categoria C/2, C/6, C/7), il comune può chiedere all’Agenzia delle Entrate una revisione catastale per separare le eccedenti. In questo caso, le pertinenze in eccesso, una volta separate in catasto, perderanno il trattamento agevolato e saranno soggette ad aliquota ordinaria.

Le pertinenze in presenza di aree edificabili
ANNUALITÀ DAL 2020 IN POI: i requisiti sono rigidi
Requisito 1: Accatastamento unitario (OBBLIGATORIO)
Questo è il requisito sine qua non. Non ci sono eccezioni.
L’area edificabile può essere considerata pertinenza esclusivamente se:
accatastata nello stesso mappale del fabbricato principale, oppure
accatastata in mappale diverso ma mediante “graffatura” catastale (tecnica che unifica catastalmente due immobili pur mantenendo iscrizioni separate)
Conseguenza operativa cruciale: se l’area risulta accatastata autonomamente con numero di particella diverso e non graffata, non può essere qualificata pertinenza ai fini IMU, indipendentemente dalla destinazione di fatto o dalla volontà del proprietario.
Da ciò discende un’altra conseguenza diretta: a decorrere dal 2020, non avrà più rilevanza la dichiarazione presentata dal contribuente. Conta esclusivamente la situazione risultante agli atti catastali.
Requisito 2: Pertinenza “esclusivamente ai fini urbanistici”
L’area deve avere una qualificazione urbanistica di pertinenza, non civilistica. Si tratta di un concetto più restrittivo rispetto a quello di cui all’art. 817 c.c.
Cosa significa? Un’area ha pertinenza urbanistica quando:
esiste un oggettivo nesso funzionale e strumentale tra l’area e il fabbricato principale (Consiglio di Stato, sent. n. 1605/2022)
l’area è preordinata a un’esigenza oggettiva del fabbricato principale
l’area non ha autonomo valore di mercato
l’area non genera nuovo volume edificabile indipendente
Requisito 3: Categorie catastali ammesse (per l’abitazione principale)
Se l’area è pertinenza dell’abitazione principale, si riconosce l’esenzione solo per unità immobiliari appartenenti a queste categorie:
C/2: cantine e locali interrati
C/6: garage e rimesse
C/7: posti auto
Limite numerico rigorosissimo: massimo una unità per ciascuna categoria catastale. Non puoi avere due garage o due cantine pertinenziali e far beneficiare entrambi dell’esenzione.
Requisito 4: Assenza di “autonomia funzionale o dimensionale”
Secondo la prassi interpretativa più recente, l’area non deve avere caratteristiche tali da costituire opera con autonoma dimensionalità o funzionalità rispetto al principale. Si ammettono solo “opere di modesta entità e accessorie” (es. piccoli manufatti per impianti tecnologici).
Sono escluse:
costruzioni con propri accessi o percorsi autonomi
manufatti che potrebbero generare autonome unità abitative o commerciali

ANNUALITÀ FINO AL 2019: i requisiti sono più flessibili
Per le verifiche relative agli anni precedenti al 2020, rimangono applicabili i principi giurisprudenziali consolidati della Cassazione, basati sull’art. 817 c.c. La situazione era assai più complessa.
Elemento oggettivo: destinazione effettiva e concreta
L’area doveva essere effettivamente destinata a servizio o ornamento del fabbricato principale. Non bastava una mera predisposizione teorica.
Segni esteriori richiesti:
modificazione concreta dello stato dei luoghi che sterilizzasse stabilmente il “ius edificandi” (il diritto a edificare)
questa modifica doveva essere durevole e non facilmente rimovibile a discrezione del proprietario
Non erano sufficienti semplici elementi quali:
la mera recinzione dell’area
la sua sistemazione a giardino
il collegamento materiale rimovibile
Elemento aggiuntivo di rilievo: se il fabbricato principale risultava inagibile e inutilizzato, l’area non poteva avere funzione di “servizio od ornamento” — la funzione pertinenziale è incompatibile con questa condizione.
Elemento soggettivo: volontà del proprietario
Doveva sussistere la volontà duratura del proprietario di creare un vincolo di accessorietà. Questa volontà doveva essere desunta da comportamenti concludenti, non poteva essere presunta.
Rilevanza delle dichiarazioni: il contribuente doveva evidenziare nella dichiarazione IMU l’esistenza della pertinenza. Non poteva dedurre il vincolo pertinenziale solo in sede contenziosa, salvo comprovata precedente conoscenza da parte dell’ente impositore.
Onere della prova: grave
L’onere della prova ricadeva interamente sul contribuente, che doveva dimostrare con “maggior rigore” — rispetto ai rapporti privatistici — l’esistenza di una “oggettiva e funzionale modificazione dello stato dei luoghi”.
Elemento di verifica operativa: assenza di finalità fiscale
La scelta pertinenziale, se non giustificata da reali esigenze economiche o estetiche, non poteva avere valenza tributaria. Se era evidente che l’intento era unicamente attenuare il prelievo fiscale, il riconoscimento veniva negato.