Il Comune risarcisce chi acquista un edificio abusivo

Il Comune può essere citato in giudizio per il risarcimento danni quando l’acquirente si accorga di aver acquistato un edificio privo del permesso di costruire e della licenza di abitabilità. Lo affermano le sezioni civili della Cassazione, con sentenza 4889/2019. Si apre così una nuova strada per gli acquirenti, che già possono agire nei confronti del venditore per difformità edilizie (articolo 1490 del Codice civile) e difetti statici (articolo 1669 del Codice civile) e che ora possono rivalersi verso l’ente locale per abusi edilizi non repressi. Il caso più frequente è quello di immobili acquistati dopo aver genericamente verificato l’esistenza del permesso di costruire e della licenza di abitabilità. Dopo l’acquisto, si può avere l’amara sorpresa di irregolarità edilizie (con ordini di demolizione, sanzioni pecuniarie), per parziale o totale a abusività dell’immobile: il bene si può rivelare, in questi casi, inidoneo all’uso e non commerciabile.Altro caso frequente è quello del Comune che esiga la regolarizzazione di unità immobiliari a distanza di molti decenni dalla costruzione, applicando un orientamento del Consiglio di Stato (adunanza plenaria, 9/2017) che consente di sanzionare abusi di diversi decenni prima. Il principio espresso dalla Cassazione con la sentenza 4889/2019 consente all’acquirente di reagire alla sanzione per abusi remoti, chiedendo al Comune il risarcimento del danno causato dall’incolpevole affidamento su una situazione che il Comune stesso ha tollerato per inerzia e negligenza.

Il caso specifico esaminato dalla Cassazione riguarda un edificio realizzato a Latina, con difformità che erano state oggetto di ordinanza di demolizione. Anche se il ricorso al Tar era stato respinto (sentenza 46/2018), l’acquirente ha chiesto al Comune, dinanzi il Tribunale civile, i danni per comportamento inerte e negligente nei confronti di precedenti abusi edilizi: se il Comune fosse stato vigile nel reprimere l’abuso, la vendita non sarebbe avvenuta. Anche in diversi altri casi l’ente locale è stato ritenuto responsabile per aver causato danni per mera negligenza: così quando ha generato concrete aspettative sul rilascio di un titolo edilizio, dapprima approvando il permesso di costruire, ma negandone il rilascio quando i lavori erano ormai imminenti (Tar Lecce 261/2019); ancora, quando il Comune ha annullato un titolo edilizio sulla base una lettura errata di propri atti di pianificazione (Cassazione 1162/2015), o quando ha rilasciato erroneamente un certificato di destinazione urbanistica (Cassazione 6595/2011).

Questo dovere di vigilanza del Comune integra un sistema di recente innovato con il codice della crisi d’impresa (Dlgs 14/2019), che impone la forma della scrittura privata autenticata, con fideiussione del costruttore, per vizi strutturali degli immobili da costruire: i difetti oggetto di tale garanzia sono quelli che possono causare una rovina totale o parziale (crepe, pavimenti irregolari, umidità), cui ora si aggiunge anche la possibilità di chiedere al Comune il risarcimento danni per negligente controllo degli abusi edilizi.