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Immobili di pregio, il catasto non aiuta

Si fa presto a dire «troviamo una soluzione equilibrata sull’Imu». La realtà è che le abitazioni di pregio sono molto difficili da inquadrare e la service tax è ancora più difficile da definire.
Partiamo dalla prima questione. Tutte le forze politiche sono d’accordo sul fatto che le case di lusso debbano continuare a pagare l’Imu, ma non c’è una visione unica su quali siano davvero le abitazioni di pregio.
La definizione “classica”, già valida ai tempi dell’Ici, fa riferimento alle unità immobiliari censite nelle categorie catastali A/1 (abitazioni di tipo signorile), A/8 (ville) e A/9 (castelli e palazzi di pregio storico-artistico). Il guaio è che queste abitazioni sono appena 73.680 in tutta Italia, contro 19,7 milioni di abitazioni principali. Come dire: una cifra puramente simbolica, che farebbe risparmiare pochi spiccioli allo Stato – in termini di gettito complessivo – e che d’altra parte non fotografa certo la vera platea dei proprietari di abitazioni di lusso. Al contrario, proprio gli elevati costi di manutenzione degli immobili storico-artistici, uniti alla necessità di rispettare i vincoli delle Soprintendenze, fanno sì che questi fabbricati siano se mai meritevoli di un’attenzione particolare, testimoniata dal fatto che già il Governo Monti ha previsto la riduzione a metà dell’imponibile.
Il problema è che la fotografia catastale del patrimonio edilizio non è più adeguata. E questo, al di là di tutte le altre iniquità del sistema, per due motivi di fondo:
– da un lato, il 70% delle case è accatastato come A/2 o A/3, il che rende impossibile modulare il prelievo in base alla categoria;
– dall’altro, tra A/2 e A/3 ci sono differenze di rendita catastale piuttosto significative, che non sempre corrispondono al reale valore di mercato degli edifici. Detto in altri termini, due vicini di casa possono pagare importi di Imu molto diversi – a fronte di prezzi immobiliari identici – solo perché le abitazioni sono state costruite in anni diversi e accatastate in categorie diverse.
La conseguenza è evidente. Se si sceglie di aumentare la detrazione di 200 euro senza abolire l’Imu per tutte le prime case, il grosso di quelle che la pagheranno saranno le abitazioni accatastate accatastate come A/2, mentre quasi tutte le A/3 saranno esenti (si veda Il Sole 24 Ore del 23 agosto).
Lo stesso succede con i redditi dei proprietari. Le statistiche delle Finanze dimostrano che la maggior parte delle case con un elevato valore catastale appartengono ai proprietari con i redditi più elevati. Ma l’indicatore reddituale è comunque scarsamente affidabile, perché conteggia come poveri anche gli evasori e perché non tiene conto del nucleo familiare. In ogni caso, la modulazione dello sgravio Imu in base al reddito, al momento, pare uscita dai radar.
Decisamente complicato si annuncia anche il varo della service tax, che in qualche modo dovrebbe mettere insieme l’Imu e la Tares sui rifiuti. L’Imu, infatti, si paga sul valore catastale ed è legata al possesso dell’immobile (quindi, in caso di locazione, la paga il proprietario). La Tares, invece, è basata sui metri quadrati, sulla producibilità di rifiuti e sul numero di occupanti del fabbricato (quindi la paga l’inquilino).
Il nuovo tributo, dunque, dovrebbe avere due componenti distinte, con i presupposti oggettivi e soggettivi differenti: una legata al possesso dell’immobile; un’altra alla sua occupazione o detenzione. L’aspetto da sottolineare è che introducendo la service tax si potrebbe distribuire diversamente il gettito complessivo, trasferendolo in parte dai proprietari agli inquilini o dalle abitazioni principali alle seconde case.
La componente più facile da “spostare” potrebbe essere la maggiorazione Tares di 30 centesimi al metro quadrato, che è destinata proprio a finanziare quei «servizi indivisibili» di cui si dovrebbe occupare la service tax (illuminazione pubblica, polizia locale, eccetera). Anche in questo caso, però, bisogna tenere conto del fatto che la conversione da vani catastali a metri quadrati non è automatica. Anzi, i vani catastali non sono uniformi su tutto il territorio nazionale, ma neppure nella stessa città: negli edifici più vecchi, ad esempio, tendono a essere più grandi, e comunque – a parità di metratura ed epoca di costruzione – risentono della struttura delle diverse unità immobiliari.
Inoltre, se il nuovo tributo sarà affidato alle scelte dei sindaci (come indicato nelle ipotesi del ministero dell’Economia) sarà indispensabile lasciare agli uffici comunali il tempo necessario a studiare la base imponibile e calibrare al meglio il prelievo. Altrimenti il rischio è che accada come nel 2012, quando – nel dubbio – diversi Comuni hanno alzato l’asticella della tassazione Imu, per non trovarsi a corto di risorse.

Fonte: Il Sole 24 Ore